Vous vendez un bien immobilier et vous avez une dette envers la copropriété.

Saviez-vous que le syndicat des copropriétaires, lorsque le vendeur a un impayé de charges, se réserve le droit de percevoir sur le prix de vente du bien immobilier, le règlement des sommes dues par le propriétaire vendeur ?

Vous vous inquiétez de cette opposition et craignez que celle-ci bloque la vente ?

Ne vous inquiétez pas ! Nous allons vous en expliquer les étapes :

L’opposition que peut former le syndicat des copropriétaires est prévue par l’article 20 I de la loi du 10 juillet 1965 :

« Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé. »

Il s’agit de ce que l’on appelle le « super privilège » du syndicat des copropriétaires, autrement dit une garantie dont il bénéficie.

Vous l’aurez compris : il n’y a pas de difficultés s’il y a un accord ou même passé le délai de trois mois après l’opposition.

C’est en cas de contestation de l’opposition qu’il peut y avoir des difficultés.

Mais pour quelles raisons contester l’opposition du syndicat des copropriétaires ?

D’abord pour des motifs de forme, puisque le texte prévoit des conditions de forme pour l’opposition que le syndic doit impérativement respecter, à savoir :

  • L’opposition doit être formée dans un délai de 15 jours à réception de l’avis de mutation du syndic ;
  • L’opposition doit être formée au domicile élu (dans la plupart des cas, le domicile élu est le notaire du vendeur)

Puis pour des motifs qui mélangent à la fois la forme et le fond, à savoir le contenu de l’opposition qui doit effectivement doit énoncer le montant et les causes de la créance restant due.

L’article 5-1 du décret n°67-557 du 17 mars 1967 définit précisément ce que l’on entend par « montant et causes de la créance », c’est-à-dire :

  1. Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;
  2. Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
  3. Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
  4. Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus. 

C’est souvent sur ce point que l’opposition est irrégulière.

Il faut donc lire attentivement les montants mentionnés sur l’opposition car le syndic commet souvent des erreurs sur ce point.

Il faut donc bien vérifier la créance qui est indiquée pour que vous ne soyez pas lésé et que le syndicat des copropriétaires ne fasse opposition sur un montant qui est faux.

Mais vous l’aurez compris, même s’il y a opposition de la part du syndicat des copropriétaires et même une contestation de cette opposition de votre part, il n’y a pas de blocage pour l’acquéreur.

Et pour vous, n’oubliez pas que le montant bloqué ne l’est qu’à hauteur de la créance du syndicat des copropriétaires et non sur la totalité du prix de vente.

Le cabinet REBUFAT & ASSOCIES, Avocats, vous assiste, conseille et défend en matière de droit immobilier et de la copropriété