Vous êtes Syndicat des copropriétaires et vous interrogez sur votre règlement de copropriété avec loi ELAN du 23 novembre 2018
La loi ELAN a imposé la mise en conformité des règlements de copropriété avant le 23 novembre 2021.
La mise en conformité du règlement de copropriété n’est nécessaire que pour les règlements qui ne sont pas conformes à la réalité au niveau des parties communes à usage privatif et des parties communes spéciales.
Ainsi, lorsque l’existence de la partie commune à usage privative est expressément mentionnée dans le règlement de copropriété, la mise en conformité n’est pas nécessaire.
Difficile néanmoins de comprendre dans quels cas la mise en conformité s’impose. Pour le savoir, reprenons les articles créés par la loi ELAN.
Il s’agit des articles 6-2, 6-3 et 6-4 insérés dans la loi du 6 juillet 1965.
- Article 6-2 :
« Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »
- Article 6-3 :
« Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte. »
- Article 6-4 :
« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »
Prenons des exemples concrets pour y voir plus clair s’agissant des parties communes à jouissance privatives.
La modification du règlement de copropriété s’impose dans les situations suivantes :
- L’état descriptif de division comporte des lots avec des parties privatives auxquelles est attaché un droit de jouissance privative sur une partie commune de l’immeuble. Le règlement contient une clause où les titulaires de droit de jouissance privative supportent certaines charges.
Dans ce cas, il faut bien identifier la partie commune à jouissance privative dans le règlement de copropriété.
- L’état descriptif de division comporte des lots avec des parties privatives auxquelles est attaché un droit de jouissance privative sur une partie commune de l’immeuble (sans aucune mention dans le règlement de copropriété).
Dans cette hypothèse, la mise en conformité doit conduire à identifier les parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété par une mention expresse.
- Les parties communes à jouissance privative sont mentionnées dans un autre document que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété. Par exemple : une résolution d’assemblée générale ou un acte de partage.
- Le droit de jouissance privative figure uniquement dans les plans, annexés au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division.
Aucun document (état descriptif de division, règlement de copropriété, etc.) ne mentionne l’existence du droit de jouissance privative. Pourtant, par une identification graphique (couleur, numéros, flèches etc.), il résulte des plans annexés au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division qu’un droit de jouissance privative sur une partie de l’immeuble (par ex. balcon, portion de couloir, etc.) est attaché au lot. Dans cette hypothèse, la mise en conformité doit conduire à identifier les parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété par leur mention expresse, en précisant sous quelle forme ces parties communes à jouissance privative sont identifiées sur le plan.
- Le droit de jouissance privative sur une partie commune de l’immeuble a été acquis par prescription.
La mise en conformité doit conduire à identifier les parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété par leur mention expresse.
Comment organiser cette mise en conformité ?
- Il faut inscrire à l’Ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété la mise en conformité du règlement de copropriété.
La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
- Sur la forme, il faut insérer une mention qui peut prendre la forme d’un paragraphe « parties communes à jouissance privative » s’ajoutant aux paragraphes « parties communes » et « parties privatives » du règlement de copropriété.
Dans quel délai la mise en conformité s’impose ?
Celle-ci devait être réalisé avant le 13 novembre 2021 mais la loi n’a, à ce jour, prévu aucune sanction !
Cependant, afin d’éviter d’éventuelles actions, il est fortement conseillé d’entamer les démarches pour mettre en conformité votre règlement de copropriété.
Le CABINET DENIS REBUFAT ET ASSOCIES Avocats aux barreaux de Marseille et d’Aix-en-Provence en droit de la copropriété est à vos côtés pour vous conseiller et vous accompagner et adapter votre règlement de copropriété aux nouvelles règles imposées par la loi ELAN.