Vous avez fait l’acquisition d’une nouvelle maison et l’acte de vente ne mentionnait pas l’existence d’une servitude à charge ou nécessaire à l’utilisation de votre propriété. Contre qui agir ? Quelles sont vos voies de recours ?

Définition

Au regard de l’article 637 du Code civil, une servitude constitue une charge à une propriété (fonds servant) pour l’usage et l’utilité d’une autre (le fonds dominant). Elle créer un rapport d’interdépendance matériel entre des biens et modifie la valeur d’une propriété.

La servitude est une charge sur la propriété. D’une part cela implique que la servitude soit utile pour le fonds lui-même. D’autre part, cela signifie qu’elle suit le fonds en quelque main qu’il passe : elle se transmet de plein droit avec la propriété de l’immeuble. Son existence et ses conditions doivent donc être précisées dans un acte de vente. Pour être opposables, les servitudes doivent en principe être publiées au service de la publicité foncière.

 

L’action en responsabilité contractuelle du vendeur

Le vendeur peut engager sa responsabilité contractuelle lorsqu’il avait connaissance de l’existence d’une servitude.

En effet, le vendeur, au titre du droit des contrats, est tenu d’une obligation de bonne foi lors de la conclusion et de l’exécution du contrat, mais aussi d’un devoir d’information des éléments déterminant du consentement du cocontractant.

De plus, au titre de la garantie d’éviction, l’acquéreur peut agir en cas de trouble de droit existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré par celui-ci.

En la matière, l’article 1638 du Code civil, précise qu’en l’absence de mention de l’existence d’une servitude non apparente, l’acquéreur d’une propriété bénéficie à l’égard du vendeur d’un droit de résiliation du contrat et/ou d’une indemnité réparatrice du préjudice causé.

En définitive, en cas de défaut d’information quant à l’existence d’une servitude, l’acquéreur peut demander la résiliation de la vente et/ou l’obtention de dommages et intérêts.

 

La responsabilité délictuelle de l’agent immobilier

L’agent immobilier, selon sa qualité, peut engager sa responsabilité contractuelle ou délictuelle. Il est en principe tenu d’une obligation de conseil, devant alors procéder aux vérifications utiles et nécessaires, receuillir et donner toutes les informations susceptibles de peser sur le consentement des parties comme les éléments relatifs aux caractéristiques ou attributs techniques ou juridiques du bien sur lequel porte l’opération considérée. Il doit alors s’assurer que l’acte est en adéquation avec les besoins du cocontractant.

En cas de défaut de mention d’une servitude sur la propriété, l’acquéreur d’une propriété peut engager la responsabilité de l’agent immobilier et demander réparation de son préjudice.

 

La responsabilité délictuelle du notaire

En tant que rédacteur d’acte, le notaire est tenu d’une obligation de vérifier les faits et les conditions d’utilité de l’acte. De jurisprudence constante, la Cour de cassation considère qu’en cas d’absence de mention de l’existence d’une servitude le notaire engage sa responsabilité civile délictuelle (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 juin 2018, 17-18.408).

 

Le CABINET DENIS REBUFAT ET ASSOCIES Avocats aux barreaux de Marseille et d’Aix-en-Provence est à vos côtés pour vous conseiller et vous accompagner pour toute question relative aux servitudes.