Conflits de voisinage relatifs au droit de passage

Vous êtes propriétaire d’un terrain bâti mais vous ne pouvez y accéder sans emprunter un chemin qui passe sur le terrain de votre voisin. Cette situation dure depuis plus de trente ans. Votre voisin vend sa propriété. Les nouveaux propriétaires vous réclament une indemnité sous la menace de vous empêcher d’emprunter ce passage. La situation avec vos nouveaux voisins s’envenime et plusieurs questions vous taraudent.

Pourriez-vous refuser valablement de verser une indemnité ?

Face à votre refus, vos voisins pourraient-ils vous empêcher d’accéder à votre propriété ? La servitude de passage est légale lorsqu’elle constitue le seul moyen d’accéder à votre propriété enclavée.

En effet l’article 682 du Code civil dispose que :

« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

Votre voisin, propriétaire du fonds dit servant, ne peut donc valablement s’opposer à ce que vous continuiez à bénéficier de cette servitude pour accéder à votre fonds.

Quant aux indemnités, l’article 685 du Code civil prévoit que : 

« L’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu. 
L’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable »

Autrement dit, le propriétaire du fonds servant n’est pas fondé à réclamer une indemnité lorsque la servitude de passage est acquise par prescription trentenaire par le propriétaire du fonds enclavé (Cass. 3e civ., 29 mai 1973, Bull. civ. III, n°379, p.272).

De fait, votre voisin ne saurait vous réclamer une quelconque indemnité.  

N’hésitez pas à nous consulter pour toute problématique relative aux conflits de voisinage !


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