Vous vous apprêtez à vendre ou à acheter un bien immobilier.
Dans un contexte où le marché immobilier est de plus en plus tendu et où les acteurs d’une vente ne sont pas toujours bien informés des enjeux légaux, il est important de connaître les fondamentaux en matière d’offre de vente pour ne pas faire de faux pas.
Notamment, une question récurrente se pose en présence de plusieurs potentiels acheteurs :
Lorsqu’un bien immobilier est mis en vente à un prix déterminé, est-il possible de surenchérir, même en présence d’une offre au prix ?
Du côté de l’acheteur, vous avez formulé une offre d’achat au prix d’un bien immobilier qui a été refusée au profit d’une offre au-dessus du prix et plus tardive.
Du côté du vendeur, vous réalisez que votre bien est convoité et, bien qu’un prix de vente ait été fixé, vous souhaitez le céder au plus offrant.
Nous allons donc envisager cette situation et les conséquences juridiques qui en découlent.
- La formation du contrat
Aux termes de l’article 1113 du code civil : « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. »
L’offre et l’acceptation doivent être non équivoques et coïncider.
En effet, l’offre doit comprendre les éléments essentiels du contrat envisagé et exprimer la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation comme le souligne l’article 1114 du Code civil.
Lorsque l’offre et l’acceptation sont légalement formés, le contrat est conclu dès réception de l’acceptation par le pollicitant (article 1121 du Code civil).
La formulation d’une offre d’achat au prix de l’annonce entraîne la conclusion du contrat de vente d’un bien immobilier et doit être suivie de la signature du compromis de vente.
En cas de pluralité d’offres et d’acceptations, c’est donc l’antériorité de la réception de la première acceptation qui permet de départager les concurrents.
Toutefois, en présence d’un mandat d’entremise, la situation est toute autre.
- Cas particulier en présence d’un mandat d’entremise
Le mandat d’entremise est en pratique assez courant. S’il est moins contraignant pour le vendeur en matière d’offre, il l’est d’avantage du côté des acheteurs.
La jurisprudence a en effet pu préciser qu’une offre au prix demandé, faite à l’agent immobilier est impuissante à former la vente et à obliger le propriétaire à régulariser la vente. Le vendeur a la possibilité de ne pas agréer l’offre qui lui est faite, alors même qu’elle correspondrait au prix annoncé.
Le mandat de vente ne constitue pas une « offre de vente » dès lors qu’il n’emporte pas le pouvoir de conclure l’acte définitif au nom et pour le compte du mandant.
Cependant, l’agent n’ayant pas le pouvoir de vendre, il n’a pas davantage celui de formuler une offre dont l’acceptation formerait la vente, sauf à être en présence d’un réel « mandat pour vendre » précisé par une clause contractuelle.
L’agent immobilier agit en vertu d’un mandat d’entremise qui ne lui permet pas d’engager son mandant : lorsqu’il recueille une offre au prix, il lui appartient de la transmettre immédiatement au vendeur pour obtenir son accord sur la vente projetée. Le vendeur peut toujours refuser de donner suite, sauf à dédommager l’agent immobilier qui a accompli sa mission, qui a trouvé un acquéreur au prix du mandat. Il reste donc libre d’accepter une offre plus élevée.
Le potentiel acquéreur qui a fait le premier une offre au prix bien que lésé, n’a aucun recours, étant tiers au contrat de mandat.
Il est donc primordial, avant de formuler ou d’accepter une offre, d’identifier dans quelle situation on se trouve :
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- L’offre est-elle faite par un particulier ?
- En présence d’un mandataire : quelle est la nature du mandat ?
Une fois le pollicitant déterminé et l’étendue de son pouvoir identifié, le régime qui s’applique en la matière diffère :
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- Si l’offre d’achat est faite à particulier ou d’un mandataire en vertu d’un mandat de vente : l’offre au prix vaut vente
- En revanche, si l’offre est reçue par un mandataire dans le cadre d’un mandat d’entremise : la surenchère est possible, tant que le cédant n’a pas lui-même accepté l’offre.
Pour toutes informations complémentaires et en cas de litige, vous pouvez contacter le cabinet REBUFAT ET ASSOCIES qui vous renseignera sur les modalités d’application et de mise en œuvre.